5 consejos de Robert Kiyosaki para invertir en Bienes Raices
Para los hispanoamericanos los bienes raíces simbolizan solidez y riqueza, de hecho son muchos los que consideran que invertir es sinónimo de comprar inmuebles. Pero, ese entusiasmo generalizado puede que se base en premisas falsas. Décadas atrás y por cuenta de la inmigración de españoles, italianos y portugueses por estas tierras, el vivir de las rentas y luego heredarle ese patrimonio a los nietos, se convirtió en la meta de muchos. Lamentablemente eran otros tiempos y usted no tenía que lidiar, entre otras cosas, con malos inquilinos que quisieran apropiarse de su propiedad acicateados por el propio gobierno, congelación de alquileres o tragedias similares.
Lo primero que hay que entender es que “el negocio de los bienes raíces está en los flujos no en los ladrillos”. Lo que quiere decir esta frase, es que los bienes raíces pueden terminar siendo la palanca para hacer más dinero.
Si un inmueble le da menos de lo que le da un banco, entonces véndelo y compra otro que genere más. Aquí no vale eso de aferrarte al bien inmueble con las uñas para después heredárselo a los que quedan.
La gente tiene la tendencia a encariñarse con los inmuebles y al final, estos se convierten en una carga pesada que lo único que los mantiene en pie, es la esperanza de que cuando lo vendamos podamos recuperar parte de lo invertido con alguna ganancia.
Hacer eso equivale a tener el dinero debajo del colchón. Particularmente yo he perdido muchas oportunidades por encariñarme con inmuebles. Algo totalmente loco y sin sentido.
Otra cosa que debe tener claro, es que su casa de vivienda no es un activo. No señor, su casa es un patrimonio y este se realizará cuando lo venda, no mientras viva allí.
Hay que recordar que activo es todo aquello que pone dinero en nuestro bolsillo y pasivo es todo aquello que nos lo saca.
Con esto claro y en mente, lo que sigue son algunos consejos de Robert Kikosaki para invertir en inmuebles y los mismos deben “tropicalizarse” o latinizarse antes de ponerlos en práctica.
- Entienda la economía de su mercado. La burbuja de los bienes raíces explotó hace cinco año, pero aun sus efectos se siguen sintiendo, especialmente en países donde todo el mundo de abocó a comprar inmuebles como una manera de invertir. Así como los países tienen problemas económicos, lo mismo pasa con ciertas regiones de un mismo país. Estas tiene sus propias economías y hay que comprenderlas para saber cómo estas influyen en el mercado de bienes raíces. En pocas palabras, si bien las cosas son difíciles en un país, dentro de ese país hay zonas donde las dificultades son menores. Su trabajo consistirá en estudiar la economía de su mercado detalladamente y entender porque se encuentra en la situación actual. Si usted llega a entender esa dinámica será capaz de comprender porque las cosas son como son y podrá idear un plan para sacarle provecho a la situación.
- Reconozca cuales son los factores que ejercen influencia en el mercado que está estudiando. Eso podrá ayudarle a predecir lo que sucederá y podrá visualizar oportunidades antes que los demás lo hagan. Tiene que estar atento a las señales que indiquen que en la zona de estudio se están produciendo cambios que indiquen la llegada de empresas, centros comerciales o la construcción de una nueva vía. Este atento a la agenda de los centros de poder de su comunidad ya sea el ayuntamiento, alcaldía o consejos municipales. Normalmente se reúnen a discutir los planes rectores de sus ciudades con la comunidad. Esto le permitirá estar al tanto de los proyectos importantes que se hayan propuesto y los que están programados para comenzar.
- Sepa que es un precio realista. La gente tiene la creencia que su casa cuesta más de lo que cualquier tasador le indique. Lo importante aquí es que usted si sepa cuánto valen las cosas en el mercado actual. La base por la cual los tasadores estiman sus precios es la comparación entre inmuebles con características similares. Mismo año de construcción, misma zona, mismos lotes, etcétera. Los datos deben ser comparables. No compare peras con manzanas, ni una casa en una urbanización de clase media alta con una de una villa miseria. Preste atención a como se mueven los precios, si estos suben, ubique las razones lo mismo que si bajan. Compare además los precios con las comunidades vecinas, similares a la que usted está estudiando. Eso es lo que hacemos los tasadores cuando estamos calculando el precio de un inmueble.
- Determine el valor después de reparaciones. Hacer el trabajo de determinar el precio realista de un bien inmueble, de nada servirá si usted paga un precio sin tomar en cuenta las reparaciones que haya que hacerle al inmueble. Usted debe saber cuál es una oferta razonable para el vendedor (MOP), que a la vez le permita crear un rendimiento aceptable por su tiempo y esfuerzo. Si usted y el vendedor no coinciden, entonces no hay trato posible. A continuación encontrará una fórmula simple para determinar su precio de Máxima Oferta Posible (MOP):
VPR (Valor Posterior a las Reparaciones o valor de mercado) x *0,7 (20% de ganancias y 10% por costos de almacenaje y cierre) – CCR (Cálculo del Costo de Reparación)= MOP (Máxima Oferta Permisible para su vendedor)
Por ejemplo:
$100,000 (Valor Posterior a las Reparaciones o valor de mercado) x *0,7 (20% de ganancias y 10% por costos de almacenaje y cierre)= $70.000
$70.000 – $5.000 (Cálculo del Costo de Reparación)= $65.000 (Máxima Oferta Permisible para su vendedor)
Cuando determine el MOP, haga una oferta entre el 3% al 5% por debajo de ese valor para darse espacio para negociar. Nunca pague más de lo que permite su MOP. Cuanto mejores sean sus habilidades para negociar (trabajar duro los puntos del 1 al 3) más dinero podrá percibir. No se aproveche del vendedor. Asegúrese de que también se beneficie con la transacción. De esta manera formará buenas relaciones y obtendrá recomendaciones y establecerá una excelente reputación.
Una regla sencilla para calcular las reparaciones de una propiedad:
Malo = $100 por metro cuadrado.
Una casa que necesita reparaciones cosméticas, como volver a hacer los baños o la cocina, los pisos, la pintura, remplazar los accesorios, verificar algunas instalaciones eléctricas y de plomería, pequeños trabajos de jardinería.
Peor = $160 por metro cuadrado.
Una casa que necesita todas las reparaciones anteriores, además de trabajos o remplazo del sistema de aire acondicionado, reparación o remplazo del techo, reparaciones internas muy importantes, como en paredes o cielorrasos.
Lo peor = $215 por metro cuadrado.
Una casa que necesita todas las reparaciones anteriores, además de remplazo de puertas, ventanas, revestimientos, cimientos, problemas estructurales, grandes problemas de madera descompuesta, rehacer la instalación eléctrica, la plomería y grandes trabajos de jardinería. La instalación eléctrica de las casas antiguas puede no estar conforme a las leyes o puede ocurrir que haya tornillos viejos en los fusibles en lugar de interruptores modernos. Las cañerías podrían ser de hierro fundido en lugar de cobre. El hierro fundido corroe y se cierra como una arteria bloqueada.
Si la propiedad mide menos de 83 metros cuadrados, agregue un 50% a su cálculo de reparaciones, porque hay un límite correspondiente a cuánto disminuirán los costos de reparación en relación con el tamaño.
- Esté atento por si hay algún beneficio impositivo a su favor. Muchos países o zonas geografías dentro de un mismo país, dan beneficios impositivos a los compradores de inmuebles con tal de reactivar la economía de sus regiones. Infórmese y asesórese. No lo haga por cuenta propia sin apoyo profesional, pues se puede dar mal.
 Autor: Alí Manrique Ingeniero con especialización en Gerencia de Proyectos (PMI). Apasionado de los temas de Gerencia y Finanzas Personales. Del leer, nace el saber. |